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loi de finance 2026 et immobilier

Loi de finance 2026 au Maroc : ce qui change pour l’immobilier

La loi de finances 2026 ne bouleverse pas le cadre immobilier existant, mais elle apporte une série d’ajustements qui méritent une lecture attentive. Revenus locatifs, conditions de transaction, soutien au logement ou encore traçabilité des flux financiers : autant de sujets techniques, souvent discrets dans le texte, mais susceptibles d’avoir des effets concrets sur les décisions immobilières.

Plutôt que d’annoncer une réforme d’ampleur, le législateur affine les règles. Et dans un marché où la sécurité juridique, la fiscalité et le calendrier comptent autant que les fondamentaux économiques, ces ajustements peuvent peser davantage qu’il n’y paraît.

Revenus locatifs : un périmètre clarifié et un nouveau calendrier fiscal

Avant même de modifier les mécanismes de taxation, la loi de finances 2026 commence par préciser ce qui relève, ou non, du champ des revenus immobiliers. Cette clarification n’est pas anodine : elle conditionne directement l’assiette fiscale et les obligations déclaratives des propriétaires.

Une définition élargie des produits de location

La loi introduit une définition explicite des « produits de location » dans le Code général des impôts. Sont désormais visés, sans ambiguïté, les revenus issus de la location de biens immeubles bâtis, de biens non bâtis, ainsi que des constructions de toute nature.

Cette formulation élargie vient sécuriser l’interprétation fiscale et réduit les zones grises qui pouvaient subsister pour certains types d’actifs ou de montages. Elle confirme une approche globale de l’immobilier locatif, indépendamment de la nature ou de l’usage précis du bien.

Retenue à la source sur les loyers : ce qu’il faut retenir

Dans la continuité de cette clarification, la loi de finances 2026 confirme l’application de la retenue à la source aux produits de location, selon les modalités prévues par le Code général des impôts. La retenue à la source est fixée à 5%, hors taxe sur la valeur ajoutée, sur les produits de location versés à des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ou à des personnes physiques dont les revenus sont déterminés selon le régime du résultat net réel ou du résultat net simplifié. La mesure s’applique aux loyers alloués à compter du 1er juillet 2026.

Cette entrée en vigueur différée laisse une période de transition, mais elle impose dès à présent d’anticiper les impacts opérationnels, notamment en matière de gestion locative et de trésorerie. Pour les propriétaires comme pour les intermédiaires, le sujet n’est pas tant le principe de la retenue que sa mise en œuvre concrète.

Transactions immobilières : un renforcement ciblé de la traçabilité des paiements

La loi de finances 2026 introduit une mesure spécifique en matière de droits d’enregistrement, qui concerne directement les mutations à titre onéreux de biens immobiliers. Sans modifier les taux de droit commun, le législateur ajoute un mécanisme incitatif visant à renforcer la transparence des modalités de paiement.

Un droit d’enregistrement supplémentaire conditionné aux modalités de règlement

Un droit d’enregistrement supplémentaire de 2% est institué pour les actes portant mutation à titre onéreux de biens immeubles, lorsque le règlement du prix ne respecte pas les exigences de traçabilité prévues par la loi. Ce droit est dû notamment lorsque l’acte ne mentionne pas les modalités et références du paiement, lorsque le règlement n’est pas effectué selon les modalités autorisées, ou lorsqu’il intervient hors la vue du notaire ou en dehors de sa comptabilité.

Lorsque le prix est réglé, en tout ou partie, en espèces, le droit supplémentaire de 2% s’applique uniquement à la fraction du prix payée en espèces, sous réserve que ce paiement respecte les modalités prévues par la réglementation. Cette précision ne crée pas un régime distinct, mais encadre l’application du même droit supplémentaire.

Date d’entrée en vigueur

Ces dispositions s’appliquent aux actes et conventions enregistrés à compter du 1er janvier 2026. Les opérations immobilières devront donc intégrer ce paramètre dès la structuration juridique et financière des transactions.

Aide au logement : un dispositif maintenu mais davantage encadré

La loi de finances 2026 prolonge le dispositif d’aide directe de l’État en faveur de l’accession au logement, tout en en précisant les conditions d’octroi et de maintien. Si le principe de l’aide est reconduit, le texte renforce clairement le cadre juridique attaché au bien immobilier concerné.

Une aide ciblée sur l’habitation principale

L’octroi de l’aide est assorti d’engagements précis de la part de l’acquéreur. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale et ne peut être cédé pendant une durée de cinq ans à compter de la date d’acquisition. Cette durée d’engagement constitue un élément central du dispositif. Elle conditionne le maintien de l’aide et encadre la mobilité patrimoniale du bien sur la période considérée.

Hypothèque, restitution de l’aide et mainlevée

Afin de sécuriser le dispositif, le logement acquis fait l’objet d’une hypothèque au profit de l’État. En cas de cession du bien avant l’expiration du délai de cinq ans, l’acquéreur est tenu de restituer le montant de l’aide accordée.

La mainlevée de l’hypothèque est accordée soit après restitution anticipée de l’aide, soit à l’issue du délai de cinq ans, sous réserve de la production des justificatifs attestant du respect des conditions d’occupation du logement. Les modalités pratiques, ainsi que les pièces exigées, sont renvoyées à des textes réglementaires.

Investissement et aménagement : des effets immobiliers indirects mais structurants

Si la loi de finances 2026 ne vise pas explicitement l’immobilier à travers ces dispositifs, plusieurs mesures relatives à l’investissement et au développement territorial sont susceptibles d’avoir des incidences indirectes sur les projets immobiliers, notamment par leur impact sur le foncier, les infrastructures et l’attractivité des territoires.

Prorogation de délais pour les projets d’investissement

La loi prévoit la prorogation de certains délais d’exonération fiscale au bénéfice des entreprises engagées dans des projets d’investissement. Sont concernées, d’une part, les entreprises qui signent des conventions d’investissement avec l’État à compter du 1er janvier 2026 et, d’autre part, celles dont les projets d’investissement n’ont pas épuisé les délais d’exonération en cours au 31 décembre 2025.

Ces dispositions peuvent concerner des projets intégrant une composante immobilière, qu’il s’agisse de constructions nouvelles, d’extensions ou d’aménagements liés à l’activité économique, sans pour autant créer un régime spécifique à l’immobilier.

Développement territorial et mise à niveau des territoires

La loi de finances 2026 maintient les mécanismes de financement dédiés au développement territorial intégré. Ces dispositifs soutiennent des programmes portant sur la mise à niveau des territoires, le développement des infrastructures et l’équipement des zones rurales ou de montagne.

Bien que ces mesures ne soient pas qualifiées comme immobilières au sens strict, elles participent à la structuration du cadre bâti et influencent, de manière indirecte, les dynamiques foncières et immobilières à l’échelle locale.

Renforcement des ressources régionales

Enfin, la loi confirme l’affectation d’une part du produit de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur le revenu aux régions. Ce renforcement des ressources régionales peut soutenir, à moyen terme, des politiques publiques locales en matière d’aménagement, d’urbanisme ou d’équipements structurants, avec des effets indirects sur les marchés immobiliers concernés.

La loi de finances 2026 s’inscrit davantage dans une logique d’ajustement que de rupture. Pour les acteurs du marché, l’enjeu est moins d’anticiper un changement brutal que d’intégrer ces paramètres dans une lecture globale des projets, en tenant compte à la fois du cadre fiscal, juridique et des dynamiques territoriales. Dans un environnement où la visibilité reste un facteur clé de décision, cette capacité d’analyse fine demeure un levier déterminant.