Financement immobilier au Maroc : quelles solutions pour les entreprises ?

Le financement immobilier est devenu une composante déterminante de la stratégie d’investissement des entreprises. Plus qu’un simple levier d’exécution, il conditionne aujourd’hui la faisabilité, la rentabilité et la résilience des projets immobiliers, qu’il s’agisse de bâtir, d’agrandir ou d’adapter un site d’exploitation.

Au Maroc, les besoins évoluent et les solutions se diversifient. Si le crédit bancaire reste un socle, d’autres dispositifs gagnent du terrain : crédit-bail, cession-bail, partenariats public-privé, titrisation, OPCI ou encore financements à composante durable.

Comprendre ces options permet aux dirigeants de mieux articuler leur stratégie immobilière avec leurs objectifs de croissance, de trésorerie et de valorisation patrimoniale.

Face à des conditions bancaires parfois plus strictes ou à des objectifs spécifiques de trésorerie et de flexibilité, de nombreuses entreprises se tournent vers des dispositifs complémentaires. Ces solutions permettent de diversifier les sources de financement tout en adaptant les montages à la nature du projet.

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un mécanisme juridique encadré au Maroc par la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12. Elle permet d’acquérir un bien immobilier avant son achèvement, avec un paiement échelonné selon l’avancement des travaux. Contrairement à une idée répandue, ce dispositif s’applique à tout type de bien, y compris à usage professionnel (bureaux, commerces, entrepôts).

Dans la pratique, toutefois, la VEFA reste encore peu utilisée au Maroc, même dans le résidentiel. Les raisons sont multiples : cadre juridique perçu comme complexe, manque de confiance envers certains promoteurs, faible sécurisation des acquéreurs, et rareté d’acteurs capables de proposer ce type de montage dans des conditions claires.

De façon générale, dans l’immobilier d’entreprise, la VEFA n’est mobilisée que dans des cas très ciblés : immeubles de bureaux en centre-ville, locaux commerciaux au sein de programmes intégrés, ou bâtiments industriels développés sur-mesure pour un utilisateur (modèle build-to-suit). Elle suppose un niveau de sécurisation contractuelle élevé et un promoteur identifié dès l’amont.

Pour certains projets implantés sur du foncier public ou à proximité d’infrastructures stratégiques, les entreprises peuvent conclure des conventions d’occupation temporaire ou des partenariats avec des collectivités ou des agences d’aménagement.

Ce type de montage permet de limiter l’investissement initial tout en bénéficiant d’un accès privilégié à des terrains bien situés. Il est notamment utilisé pour des zones industrielles, plateformes logistiques ou projets à fort impact territorial.

La cession-bail, aussi appelée sale & leaseback, permet à une entreprise de vendre un bien immobilier dont elle est propriétaire, tout en continuant à l’occuper grâce à un contrat de location conclu avec l’acheteur. Cette opération est utilisée pour libérer de la trésorerie sans déménager, alléger le bilan ou réorienter les fonds vers des projets plus stratégiques.

Il existe deux grandes formes de cession-bail :

• La vente avec bail commercial simple, généralement conclue avec une foncière ou un investisseur institutionnel (type OPCI). Dans ce cas, l’entreprise n’a pas de droit automatique de rachat à l’issue du bail. Elle peut négocier un renouvellement ou une nouvelle acquisition, mais sans garantie contractuelle.
• La cession assortie d’un crédit-bail immobilier, proposée par des établissements spécialisés. Ici, l’entreprise peut prévoir une option d’achat en fin de contrat, ce qui lui permet de récupérer son bien à terme. Ce montage hybride combine libération de trésorerie et sécurisation patrimoniale.

Au Maroc, ce type d’opération reste principalement utilisé par de grands groupes disposant d’actifs valorisables (bancaires, industriels, réseaux commerciaux) et fait appel à des acteurs spécialisés comme les OPCI ou les sociétés de leasing. Il nécessite une évaluation rigoureuse du bien, une négociation précise du bail, et une vision stratégique sur l’usage de l’actif.

Depuis la réforme de 2013, la loi marocaine permet aux entités privées comme publiques de recourir à la titrisation de leurs actifs immobiliers ou mobiliers.

Le principe consista à céder temporairement ces actifs à un Fonds de Titrisation, lequel émet des titres financiers souscrits par des investisseurs institutionnels. Ce mécanisme, fiscalement neutre, constitue une façon structurée de transformer un patrimoine en source de liquidité, sans vente définitive. Il permet de réduire l’endettement apparent, de financer de nouveaux projets ou de diversifier les sources de capitaux.

Ce levier concerne surtout les entreprises disposant d’un patrimoine immobilier conséquent, qui peuvent ainsi valoriser et mobiliser leurs actifs tout en en conservant la maîtrise à long terme. En effet, à l’issue de la période de financement, les biens titrisés sont ré-transférés à l’entreprise.

Le développement des foncières privées et institutionnelles, ainsi que des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), ouvre des perspectives de financement pour les entreprises souhaitant céder ou mutualiser la détention d’actifs tout en continuant à les exploiter.

Les OPCI, régulés depuis 2016 au Maroc et véritablement opérationnels depuis 2019, permettent de loger des actifs immobiliers professionnels dans des véhicules d’investissement accessibles aux institutionnels, aux entreprises ou aux investisseurs privés. L’entreprise utilisatrice peut ainsi :

• céder un actif à un OPCI tout en en conservant l’usage via un bail long terme ;
• co-investir dans une structure collective pour diversifier son exposition immobilière ;
• externaliser la gestion patrimoniale tout en accédant à une source de liquidité structurée.

Ce type de montage est particulièrement adapté aux entreprises souhaitant désengorger leur bilan, améliorer leurs ratios financiers ou structurer une politique de gestion d’actifs plus souple. Il permet aussi à des porteurs de projet de s’adosser à un investisseur de long terme pour la réalisation ou le portage d’un actif neuf (bureaux, entrepôts, locaux d’activité…).

Au Maroc, plusieurs grandes opérations ont été réalisées via OPCI ces dernières années, notamment dans le secteur bancaire, illustrant l’intérêt croissant pour ce levier de financement à mi-chemin entre la cession patrimoniale et le portage immobilier stratégique.