Format d’investissement dans le domaine immobilier, l’OPCI est relativement récent au Maroc. Celui-ci connait pourtant un engouement qui ne faiblit pas et tend même à se développer fortement.
Voici ce qu’il y a à savoir à propos de l’OPCI au Maroc.
Comprendre l'OCPI au Maroc
Qu'est-ce qu'un OPCI ?
L’acronyme OPCI désigne un Organisme de Placement Collectif Immobilier. L’ AMMC (Autorité Marocaine du Marché des Capitaux) le définit ainsi :
« Véhicule d’investissement règlementé dont l’objet principal est l’acquisition ou la construction d’immeubles exclusivement en vue de leur location ».
Ce mécanisme permet à des investisseurs d’avoir accès au marché immobilier à travers l’acquisition de parts ou d’actions d’un OPCI. Ces investisseurs peuvent être aussi bien des personnes morales que physiques.
Source : BMCE Capital
L'OPCI au Maroc
Le Maroc a fait figure de pionnier en Afrique en lançant cet instrument financier en 2019. Le déploiement de l’OPCI est réalisé dans une optique de développement et de renforcement du marché des capitaux du Royaume.
L’OPCI au Maroc est réglementé par régime juridique encadré par la loi 70-14.
On distingue deux catégories d’OPCI au Maroc :
- Les OPCI-GP destinés au grand public
- Les OPCI-RFA dédiés aux investisseurs qualifiés
Les OCPI peuvent prendre l’une ou l’autre des formes juridiques suivantes :
- Le FPI (Fonds de Placement Immobilier) : il s’agit d’une copropriété d’actifs qui n’octroie pas à l’investisseur de droit de contrôle, d’intervention ou de décision sur la gestion.
- La SPI (Société de Placement Immobilier) : c’est une SA à capital variable qui doit compter un minimum de trois actionnaires. Les investisseurs en sont actionnaires et ont une personnalité morale. Ceci leur permet de pouvoir influer sur la gestion de la société lors des assemblées générales.
Quelle que soit leur forme juridique, les OPCI disposent de nombreux avantages notamment d’un cadre législatif sécurisant l’investissement.
Une règlementation bien définie
Dès 2016, le Maroc a mis en place un cadre législatif spécifique aux OPCI avec la loi n°70-14. Plusieurs décrets, arrêté et circulaires ont été publiés afin de mettre en œuvre les dispositions prévues par la loi.
Les OPCI sont constitués à l’initiative de sociétés de gestion. Celles-ci doivent obligatoirement obtenir un agrément émis exclusivement par l’AMMC.
Au-delà des modalités d’agrément, la réglementation fixe précisément les conditions d’exercices, les obligations de moyens des sociétés (organisationnels, humains et technique), les modalités de commercialisation des OCPI, leurs règles de fonctionnement ou encore les obligations en matière d’information des investisseurs. Les textes précisent également les sanctions en cas de manquement à ces obligations.
OPCI : quels avantages pour les investisseurs ?
Faire le choix d’investir à travers un OPCI offre plusieurs avantages, notamment :
- Un gain en liquidité du patrimoine immobilier
- Un cadre fiscal attractif
- Une flexibilité dans la stratégie de placement des futurs actifs
- Une opportunité de diversification de l’investissement et de déconcentration des risques
- Une gestion déléguée à une société de gestion créatrice de valeur
- Un cadre règlementaire offrant une forte protection aux investisseurs
OPCI au Maroc : où en est-on ?
Si le lancement des OPCI est survenu juste avant la crise Covid, ceci n’a pas véritablement impacté leur développement.
Selon le premier rapport des indicateurs semestriels des OPCI de l’AMMC, à fin juin 2022, 35 OPCI étaient agrées dont 27 gérés. Ces OPCI détiennent 610 actifs immobiliers pour un taux d’occupation physique moyen de 98,9%. La valeur des actifs immobiliers détenus par les OCPI s’élève à 26,33 milliards de dirhams.
Source : Indicateurs semestriel des OPCI, 1er semestre 2022, AMMC