Un actif vacant se vend souvent moins cher qu’un actif loué équivalent, et c’est ce qui peut attirer les investisseurs. Mais cet avantage a des revers : pas de revenus immédiats, des charges récurrentes, un occupant à trouver. Selon la raison pour laquelle l’actif est vide, ces contraintes peuvent être passagères ou s’installer durablement. Tout l’enjeu est de savoir si la décote les compense réellement.
Identifier les causes de la vacance
Avant de s’intéresser au prix de l’actif, il convient d’identifier pourquoi il est vide.
Il est dans un premier temps utile de comparer le bien à son sous-marché. Si les immeubles comparables du secteur sont occupés et que seul celui-ci reste vide, le problème tient plus probablement soit à l’actif, soit à la façon dont il est géré. Si, au contraire, la vacance touche plus globalement le quartier, c’est le marché local qu’il faut analyser. C’est le cas, par exemple, de certains quartiers tertiaires historiques de Casablanca, où le parc ancien peine à rivaliser avec les immeubles récents des nouveaux pôles d’affaires.
Si la vacance tient à l’obsolescence du bâtiment, deux formes sont à distinguer. L’obsolescence technique concerne les équipements en fin de vie, la performance énergétique ou encore la mise en conformité. Si elle a un coût, elle se corrige avec des travaux. L’obsolescence dite fonctionnelle est plus délicate. Profondeur des plateaux, hauteur sous plafond, rapport entre surface utile et surface totale, possibilité de diviser : ces caractéristiques déterminent si le bien répond encore aux attentes des utilisateurs, et il n’est pas toujours possible de les corriger.
Enfin, la vacance peut aussi être du fait du propriétaire. Un loyer affiché supérieur à la valeur locative de marché, une commercialisation peu active ou le refus des mesures d’accompagnement habituelles suffisent à laisser un bien vide pendant des mois. Pour un acquéreur, c’est la configuration la plus favorable, car la cause disparaît avec le changement de propriétaire.
Vérifier la cohérence de la décote
Pour un investisseur, une décote ne vaut que par ce qu’elle permet d’absorber.
En effet, tant que le bien reste vide, l’acquéreur en assume seul le portage : charges de copropriété, entretien, assurance, fiscalité locale et, le cas échéant, coût du financement. La facture dépend directement de la durée de vacance anticipée, qu’il est préférable d’estimer avec prudence.
À ce portage s’ajoutent les travaux. Selon le diagnostic posé, il peut s’agir d’une simple remise en état, d’une mise en conformité ou d’une rénovation plus lourde, parfois complétée par des aménagements pour adapter les surfaces à la demande.
La mise en location a elle aussi un coût. Outre les honoraires, il faut anticiper une négociation sur le loyer, d’autant plus serrée que l’offre concurrente est abondante.
Pour fixer un prix d’acquisition cohérent, mieux vaut alors raisonner à rebours : partir de la valeur du bien une fois loué aux conditions de marché, puis en déduire l’ensemble de ces coûts ainsi qu’une marge pour le risque pris. On obtient un prix maximum à comparer avec le prix demandé.
Quand actif vacant rime avec opportunité
Certaines configurations font d’un actif vacant une véritable opportunité d’investissement.
La plus simple tient au vendeur plutôt qu’au bien. Une succession à régler, un besoin de liquidité ou la décision d’un groupe de se désengager d’un actif non stratégique peuvent conduire à céder sous la valeur de marché, sans que le bien présente de défaut particulier. La vacance due au propriétaire relève de la même logique : le potentiel existe, il n’a simplement pas été exploité.
L’opportunité peut aussi naître d’un repositionnement. Un plateau trop grand pour la demande locale se loue parfois mieux une fois divisé en surfaces plus petites. Une rénovation ciblée peut remettre un immeuble au niveau de l’offre concurrente. Dans les deux cas, une même condition s’impose : une demande doit exister pour le produit transformé, et le coût de la transformation doit rester cohérent avec le prix d’achat.
Le changement d’usage est une piste plus ambitieuse, mais aussi plus incertaine. La loi 12-90 relative à l’urbanisme pose en principe que l’affectation d’une construction ne peut pas être modifiée. Une dérogation reste possible, accordée par le président du conseil communal après accord de l’administration de l’urbanisme, notamment si le nouvel usage est conforme à la vocation du secteur et à la conception du bâtiment. Avant de bâtir une stratégie sur cette hypothèse, mieux vaut donc vérifier les prescriptions du plan d’aménagement et, si possible, conditionner l’acquisition à l’obtention de l’autorisation.
Acquérir un actif vacant pour s’y installer
Pour une entreprise qui cherche des locaux pour son propre usage, l’équation change. La recherche d’un locataire disparaît, et un bien vide présente même un avantage pratique : il est disponible immédiatement.
Les points de vigilance se déplacent. Le premier concerne l’adaptation du bien à l’activité : travaux d’aménagement, mises aux normes propres au secteur, délai avant l’installation effective. Si ce délai dépasse la date à laquelle l’entreprise doit quitter ses locaux actuels, elle s’expose à un double coût d’occupation, voire à une période sans solution. Le deuxième tient à l’usage autorisé, qui doit correspondre à l’activité prévue, pour les raisons réglementaires évoquées plus haut. Enfin, comme elle s’engage sur la durée, l’entreprise doit vérifier que l’actif pourra suivre son développement.
Pour un investisseur, acheter un actif vacant est donc une opportunité maîtrisée lorsque la vacance a une cause que l’acquéreur peut lever : un vendeur pressé de céder, une gestion défaillante ou des travaux dont le coût est connu. Il investit dans un potentiel couvert par la décote. Encore faut-il poser le bon diagnostic. La vraie bonne idée est de s’appuyer sur un conseil qui connaît le marché local, ses valeurs locatives réelles et la profondeur de la demande, et qui saura distinguer une vacance temporaire d’une vacance structurelle.
